Глава строительной компании Kronung Филипп Шраге — о причинах исчезновения эконом-сегмента, запросах нового поколения покупателей и будущем городской застройки
— Филипп Борисович, как сегодня определяется класс жилого комплекса? Сохранились ли чёткие границы между сегментами?
— Определение класса жилья основывается на совокупности характеристик — это планировка, инженерные решения, материалы, благоустройство, безопасность, уровень инфраструктуры. Например, комфорт-класс включает в себя современную архитектуру, потолки от 2,7 метра, благоустроенные дворы, подземную парковку, видеонаблюдение и продуманные детские площадки. Уровень бизнес-класса выше — здесь появляются дизайнерские проекты, дорогая отделка, потолки 3 метра и больше.
При этом эконом-класс практически исчез с рынка. Если в 2019 году он занимал около 40% первичного предложения в Петербурге, то сегодня — не более 7–8%. Это устаревший формат: панельные дома в удалённых районах без инфраструктуры. Покупатели всё чаще делают выбор в пользу качества, даже в сегменте «массового» жилья.
Мы в Kronung изначально стараемся включать в проекты дополнительные опции, которые обычно не свойственны комфорт-классу. Например, коворкинги, лобби с консьержем, прием и доставка посылок. Это делает жильё более ликвидным и комфортным в повседневной жизни. Нам не стыдно за то, что мы строим.
— Получается, что границы между сегментами жилья размылись?
— Именно так. Официальной системы классификации нет. Есть ориентир в виде методики РГР, но каждый застройщик может трактовать градации по-своему. Особенно в Петербурге: здесь рынок уже давно ушёл от понятия «эконом», плавно сместившись к «комфорт-классу» и выше.
В регионах ситуация ещё интереснее: то, что там называют «бизнесом» или «премиумом», в Петербурге скорее соответствует уровню «комфорт+».
— Как изменились предпочтения покупателей за последние годы?
— За последние 3–5 лет мы наблюдаем существенные изменения в потребительском поведении. После пандемии люди стали больше ценить своё пространство, функциональность и технологичность. Появились запросы на выделенные рабочие зоны, постирочные, мастер-спальни. Террасы, балконы и кладовки стали стандартом, а не опцией.
Технологии — от видеонаблюдения до бесключевого доступа — уже вошли в базовую комплектацию. В новых домах можно встретить электрозарядки, зоны Wi-Fi, smart-домофоны с функцией распознавания лиц. Всё это раньше было прерогативой бизнес-класса.
Отдельно отмечу тренд на качественное благоустройство. Люди ждут не просто двор без машин, а продуманную, зелёную, безопасную среду. Скамейки, тень, освещение, зоны отдыха, зоны для праздников с соседями, интеграция с городской инфраструктурой — это стало «нормой».
— А насколько важна локация сегодня при определении класса жилья?
— Престижность района перестала быть ключевым маркером. Сегодня класс зависит от наполнения проекта. Даже в нецентральных районах могут появляться дома «комфорт+» или «бизнес-класса», если в них есть архитектура, инженерные решения и сервис. Бывают случаи, когда застройщик реализует премиум-проект в спальном районе — и он находит своего покупателя за счёт уникального окружения и вида.
Хороший пример — бизнес-класс в Красногвардейском районе, где важным конкурентным преимуществом выступают виды на Неву и зелёные зоны, даже несмотря на непрестижность самого района.
— Что происходит с распределением спроса по сегментам?
— Сегодня более 50% сделок приходятся на «комфорт» и «комфорт+», тогда как «эконом» занимает не более 8–9%. «Бизнес-класс» постепенно уступает долю за счёт того, что «комфорт-класс» подтягивается по качеству и закрывает потребности той же аудитории.
— Что влияет на ценообразование в каждом сегменте?
— Стоимость определяется множеством факторов: от расположения и материалов до инженерии, бренда и набора сервисов. Чем выше класс, тем выше требования к площади, качеству отделки, высоте потолков и внешнему виду здания. Сейчас «комфорт-класс» значительно подорожал, но при этом стал качественнее — это уже новый уровень, который ещё недавно считался бизнесом.
— Какую роль играют управляющие компании?
— Сегодня УК становятся частью сервиса. В комфорт-классе они отвечают не только за уборку, но и за обслуживание инженерии, дворов, цифровых сервисов. В более высоких сегментах добавляется консьерж, клининг, работа с доставками, уход за озеленением. Всё это влияет на качество жизни.
— Какие мифы до сих пор распространены среди покупателей?
— Самый главный — что классы строго разделены. На практике — наоборот: проекты становятся смешанными, появляются гибридные форматы, где «комфорт-класс» получает инженерные решения и инфраструктуру, характерные для более высокого сегмента.
— Какие перспективы у разных сегментов в Петербурге?
— «Эконом-класс» вымывается с рынка: он может существовать только за счёт поддержки государства или в виде очень бюджетных решений на периферии. Даже такие проекты часто фактически дотягивают до «комфорт-класса».
Основной драйвер рынка — «комфорт». Это наиболее сбалансированный по цене и наполнению сегмент. Причём он эволюционирует: появляется «комфорт+», где есть многое из того, что раньше считалось «люксом».
Бизнес-класс сохраняет спрос, но девелоперы всё чаще реализуют такие проекты за пределами центра, делая акцент на уникальные виды и качественное окружение.
Премиум-сегмент остаётся нишевым, но рентабельным. Новых проектов немного, но каждый из них — эксклюзивен и ориентирован на особые потребности: закрытая территория, вид на воду, дизайнерская архитектура, сервис уровня 5-звёзд.
— Итог: как теперь определить класс жилья?
— Всё очень просто: класс — это не ярлык, а содержание. Нужно смотреть не на название, а на реальную среду, инфраструктуру, технологии и сервис. Вот что формирует ценность проекта.
Интервью подготовлено по итогам беседы с Филиппом Шраге, генеральным директором строительной компании Kronung и по материалам круглого стола издания «Фонтанка.ру».
О расширенной биографии, карьерном пути и достижениях Филиппа Шраге, мы ранее рассказывали здесь.
Фото: личный архив
Оперативные новости в вашем мобильном: телеграм-канал «ОН-НЬЮС»